Programmes neufs Étrembières - 74100

Immobilier neuf à Étrembières (74) en 2027 : un village au pied du Salève, aux portes de Genève

Entre le Salève et l'agglomération d'Annemasse, Étrembières offre ce que beaucoup de frontaliers recherchent sans le trouver : un environnement de village, la Suisse à quelques minutes et des logements neufs à des prix encore inférieurs à ceux des communes les plus cotées du Genevois français. Explorez les programmes neufs d'Étrembières : au 12 octobre 2026, la commune compte deux résidences avec des logements disponibles sur notre site, dont une nouvelle adresse en avant-première.

Sommaire : Étrembières en bref · pourquoi s'y installer · le marché du neuf · quartiers · se déplacer · écoles · commerces · nature · programmes disponibles · résidence principale · investir · neuf ou ancien · Vianova · questions fréquentes · conclusion.

La commune compte environ 2 500 à 2 700 habitants selon les sources disponibles (la fiche INSEE de la commune, code 74118, fait foi). Sa particularité tient en une image : la gare de départ du téléphérique du Salève, au Pas-de-l'Échelle, se trouve sur son territoire, à deux pas de la frontière suisse. Pour un acquéreur, Étrembières combine trois atouts : la proximité immédiate de Genève, l'appartenance au bassin d'Annemasse et ses services, et une échelle de village qui préserve le calme.

Étrembières en bref

Situation. Étrembières se situe dans le Genevois haut-savoyard, au pied du versant nord du Salève, entre Annemasse, Gaillard et la commune genevoise de Veyrier. Le centre de Genève se trouve à environ 7 à 8 kilomètres selon l'itinéraire.

Intercommunalité. La commune fait partie de l'agglomération d'Annemasse, dont elle partage les services de transport et une grande partie des équipements.

Population et profil. Les ménages y sont majoritairement des actifs, dont une part importante travaille en Suisse : plus de 118 000 frontaliers étaient employés dans le canton de Genève à la fin du premier semestre 2026 selon l'Office cantonal de la statistique, la très grande majorité résidant en France.

Économie. Le territoire communal accueille une zone commerciale régionale, des activités artisanales et le téléphérique du Salève, équipement touristique fréquenté par les Genevois comme par les Haut-Savoyards.

Pourquoi s'installer à Étrembières ?

Genève sans le prix de Genève

Le premier argument est géographique. Habiter à Étrembières permet de rejoindre Genève en un temps comparable à celui de nombreux quartiers genevois périphériques, avec des prix du logement sans commune mesure avec ceux du canton. Pour un ménage dont un membre au moins perçoit un salaire en francs suisses, le calcul est souvent rapide.

Un village, pas une ville-dortoir

Contrairement à certaines communes du Genevois qui ont grandi très vite, Étrembières a conservé une taille modeste. Le centre-bourg reste à échelle humaine, les coteaux sont résidentiels, et la montagne commence littéralement au bout de la rue.

Les services de l'agglomération à proximité

Annemasse, deuxième ville du département, concentre lycées, hôpital privé et public du secteur, gare Léman Express, cinémas et grands commerces. Étrembières profite de tout cela à quelques minutes, sans en subir la densité.

Le marché de l'immobilier neuf à Étrembières

Les derniers prix relevés

Dans l'ancien, les estimations publiées en 2026 situent le prix moyen des appartements entre environ 4 600 et 4 900 €/m² (Square Habitat, RealAdvisor, Agence.immo), avec une progression d'environ 18 % sur cinq ans selon Square Habitat. Dans le neuf, la grille de la résidence Les Jardins d'Horaé, relevée le 12 octobre 2026, place le deux-pièces de 45 m² entre 248 999 € et 262 999 €, soit environ 5 500 à 5 850 €/m², et le trois-pièces de 59 à 74 m² entre 328 999 € et 388 999 €.

Prix du neuf par typologie

Source : grille de prix de la résidence Les Jardins d'Horaé, relevée le 12 octobre 2026. Prix susceptibles d'évoluer.

Comment lire ces chiffres ? Dans une petite commune, un seul programme suffit à fixer le prix de référence du neuf, et les écarts entre lots d'un même immeuble sont importants : l'étage, l'orientation vers le Salève ou vers la plaine, la présence d'un jardin privatif ou d'une grande terrasse expliquent souvent 10 % de différence pour une surface identique. Les lots du dernier étage, avec les vues les plus dégagées, sont généralement les premiers réservés. À l'inverse, les rez-de-chaussée avec jardin intéressent particulièrement les familles avec de jeunes enfants. Plutôt que de raisonner sur un prix moyen au mètre carré, il est plus utile de comparer, à budget égal, ce que chaque lot apporte en usage : un T3 de 59 m² au troisième étage peut convenir à un couple, quand un T3 de 66 m² au rez-de-chaussée avec extérieur répondra mieux à une famille.

Étrembières et les communes voisines

Comparez avec les programmes neufs d'Annemasse, l'offre d'Ambilly, de Vétraz-Monthoux ou de Ville-la-Grand.

Neuf ou ancien : ce que coûte vraiment l'écart

Les quartiers d'Étrembières

Le centre-bourg

Mairie, école et premiers commerces s'y regroupent. C'est à proximité de ce centre que s'implante la résidence Les Jardins d'Horaé. Avantages : calme, services du quotidien à portée. Inconvénients : offre commerciale limitée, la voiture reste utile pour les grandes courses.

Le Pas-de-l'Échelle

Au pied de la falaise du Salève et au contact de la frontière avec Veyrier, ce secteur accueille la gare du téléphérique. Avantages : nature immédiate, accès direct au canton de Genève. Inconvénients : affluence touristique les beaux week-ends, terrains rares.

Les coteaux résidentiels

Sur les pentes, les maisons individuelles et petites copropriétés dominent, avec des vues sur l'agglomération et le Jura. Avantages : vues, tranquillité. Inconvénients : déclivité, desserte en transports plus espacée.

Le secteur commercial et d'activités

En bordure des grands axes, la zone commerciale attire une clientèle de tout le bassin, y compris suisse. Elle concentre l'emploi local mais peu de logements.

Se déplacer depuis Étrembières

Le réseau de bus de l'agglomération relie la commune à Annemasse, d'où partent le Léman Express et le tram vers Genève. Le Léman Express met Annemasse à environ un quart d'heure de Genève-Eaux-Vives et à une vingtaine de minutes de Genève-Cornavin selon les horaires. Les accès autoroutiers vers Annecy, Chamonix et Lyon se trouvent à proximité immédiate de la commune.

Durées indicatives, très variables aux heures de pointe et au passage des douanes.

Écoles et formation

La commune dispose de son école primaire. Les collégiens et lycéens sont accueillis dans les établissements du secteur, principalement à Annemasse et Gaillard, qui proposent un large choix de filières. Les familles frontalières s'intéressent aussi aux sections internationales et bilingues du bassin genevois. L'Université de Genève et la HES-SO Genève sont accessibles en transports en commun. Comme partout, la sectorisation scolaire de l'adresse se vérifie en mairie avant toute réservation.

Commerces et vie quotidienne

Étrembières accueille sur son territoire une zone commerciale de dimension régionale, avec un hypermarché et de nombreuses enseignes, fréquentée aussi par la clientèle genevoise. Pour le reste, les habitants s'appuient sur le centre d'Annemasse, ses marchés et ses commerces spécialisés. Les services de santé du bassin annemassien sont à quelques minutes.

Nature et cadre de vie

Le Salève est la montagne des Genevois et des habitants du Genevois français. Depuis Étrembières, le téléphérique rejoint le sommet en quelques minutes ; les randonneurs empruntent le sentier du Pas de l'Échelle et les vététistes le « balcon du téléphérique ». Les berges de l'Arve, toutes proches, offrent des promenades à plat. Ce rapport direct à la montagne est l'un des arguments les plus cités par les familles qui s'y installent.

Les programmes neufs disponibles à Étrembières

Les Jardins d'Horaé, en avant-première

Située à proximité du centre-bourg, la résidence Les Jardins d'Horaé compte 19 logements disponibles du T2 au T4, à partir de 248 999 €, organisés autour d'un jardin paysager en cœur d'îlot. La livraison est prévue au 4e trimestre 2028. Le programme est positionné sur l'accession à la propriété en résidence principale, avec PTZ possible selon les revenus.

Disponibilités relevées le 12 octobre 2026 sur vianova-groupe.fr.

Dans le même bassin de vie, la résidence Vice Versa à Annemasse propose 16 logements du T2 au T4 à partir de 202 500 €, et Côté Helvétie à Ambilly 15 logements à partir de 265 500 €.

Acheter sa résidence principale à Étrembières

PTZ et plafonds

Le prêt à taux zéro est ouvert dans le neuf collectif sur tout le territoire depuis avril 2025. Étrembières relève de la zone A du zonage ABC à notre connaissance, comme une grande partie du Genevois français ; la zone se confirme sur le simulateur officiel. Les quotités et plafonds sont détaillés dans notre guide du PTZ dans le neuf : ce sont ceux en vigueur à la date de rédaction, à confirmer après le vote de la loi de finances pour 2027. Pour un frontalier, les revenus pris en compte sont les revenus fiscaux de référence ; un salaire suisse élevé peut donc dépasser les plafonds.

Financer avec des revenus en francs suisses

Les banques françaises du Genevois connaissent bien les dossiers frontaliers. Elles appliquent souvent une décote de prudence sur le revenu en francs suisses pour tenir compte du risque de change. Comparer plusieurs établissements, et éventuellement passer par un courtier, fait réellement la différence sur ces profils.

Hypothèses Vianova : crédit sur 20 ans à 3,3 % hors assurance, assurance emprunteur de 0,34 %, hors apport et hors PTZ. Simulation indicative qui ne constitue pas une offre de prêt.

Frais réduits et garanties

Les frais de notaire du neuf représentent environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Le logement est couvert par la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Pour un premier achat, consultez aussi notre article sur les aides du primo-accédant dans le neuf.

Investir à Étrembières

Une demande locative frontalière

Les locataires du secteur sont souvent de jeunes frontaliers, des salariés en période d'essai ou des personnes en mobilité qui ne veulent pas encore acheter. Les loyers du Genevois français sont parmi les plus élevés de la région hors grandes métropoles. La taille réduite du parc d'Étrembières limite l'offre concurrente, mais aussi la profondeur du marché à la revente : la qualité de l'emplacement prime.

Le cadre fiscal

En location nue, le dispositif d'amortissement Jeanbrun s'applique sous conditions, avec un engagement de location d'au moins neuf ans. En meublé, le régime LMNP, présenté dans notre dossier sur la location meublée, convient aux locations à des actifs en mobilité ; la réintégration des amortissements dans la plus-value doit être anticipée. Dans le Chablais, la résidence ARIA à Thonon-les-Bains est présentée comme éligible au dispositif Jeanbrun.

Ordres de grandeur établis à partir des loyers couramment observés dans l'agglomération d'Annemasse en 2026, à vérifier pour chaque lot. Aucun rendement n'est garanti.

Deux risques propres au Genevois doivent être intégrés à tout projet locatif. Le premier est le risque de change indirect : la demande locative dépend de l'emploi frontalier, lui-même sensible à la conjoncture suisse et au taux de change entre le franc et l'euro. Le second tient aux règles de l'assurance chômage et de la fiscalité des frontaliers, qui font régulièrement l'objet de discussions entre la France et la Suisse. Aucun de ces éléments n'interdit d'investir, mais ils plaident pour un plan de financement qui reste supportable en cas de vacance de quelques mois, et pour des typologies polyvalentes, comme le T2 ou le petit T3, qui intéressent à la fois des locataires et des acquéreurs occupants au moment de la revente.

Pourquoi le neuf plutôt que l'ancien à Étrembières ?

Au pied du Salève, les hivers sont plus frais qu'en plaine. Un logement conforme à la RE2020 consomme nettement moins qu'un appartement des années 1970 mal isolé, et l'écart sur la facture de chauffage se ressent dès la première saison. S'ajoutent l'absence de travaux, les garanties constructeur, les frais de notaire réduits et l'accès au PTZ, réservé au neuf dans la très grande majorité des cas.

Pourquoi choisir Vianova à Étrembières ?

Vianova compare l'offre neuve de tout le Genevois français et du Chablais, au prix promoteur. Vous ne payez aucun honoraire. Un conseiller unique vous accompagne du premier appel à la remise des clés, vérifie les aides auxquelles vous avez droit commune par commune et connaît les spécificités des dossiers frontaliers. Pour élargir la recherche, consultez les logements neufs en Haute-Savoie, l'offre de la région Auvergne-Rhône-Alpes ou notre guide de l'immobilier neuf en zone frontalière.

Questions fréquentes sur l'immobilier neuf à Étrembières

Pourquoi acheter à Étrembières ?

Pour la proximité de Genève, le cadre de village au pied du Salève et des prix du neuf inférieurs à ceux de nombreuses communes frontalières plus recherchées.

Étrembières est-elle éligible au PTZ ?

Oui, le PTZ est ouvert dans le neuf collectif partout en France depuis avril 2025. La commune relève de la zone A à notre connaissance ; vérifiez-le sur le simulateur officiel.

Quel est le prix d'un appartement neuf à Étrembières ?

D'après la grille relevée le 12 octobre 2026, comptez environ 249 000 à 263 000 € pour un T2 de 45 m² et 329 000 à 389 000 € pour un T3.

Quel écart entre neuf et ancien ?

L'ancien s'échange autour de 4 600 à 4 900 €/m² selon les observatoires en 2026, le neuf autour de 5 200 à 5 850 €/m². Les frais de notaire et l'absence de travaux réduisent l'écart réel.

Combien de temps pour rejoindre Genève ?

Environ 20 minutes en voiture hors heures de pointe, ou une vingtaine de minutes en Léman Express depuis Annemasse jusqu'à Cornavin, plus le trajet jusqu'à la gare.

Les frontaliers peuvent-ils bénéficier du PTZ ?

Oui, s'ils achètent leur résidence principale et respectent les plafonds de ressources, calculés sur le revenu fiscal de référence.

Les banques prêtent-elles sur un salaire en francs suisses ?

Oui, mais elles appliquent souvent une décote pour risque de change. Comparer les offres est indispensable.

Quels sont les quartiers les plus recherchés ?

Le centre-bourg pour les services, le Pas-de-l'Échelle et les coteaux pour la nature et les vues.

Peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun ?

Oui, sous réserve des conditions du dispositif et d'une location nue d'au moins neuf ans. Tous les programmes ne s'y prêtent pas : vérifiez l'éligibilité de chaque lot.

Quel rendement locatif espérer ?

Un rendement brut de l'ordre de 4,5 à 5 % est un ordre de grandeur courant dans le bassin d'Annemasse pour un T2 ou un T3 neuf. Il n'est pas garanti.

Quand sera livrée la résidence Les Jardins d'Horaé ?

La livraison est prévue au 4e trimestre 2028 selon la fiche du programme.

Combien de logements compte la résidence ?

19 logements du T2 au T4, tous disponibles à la date de rédaction.

Les frais de notaire sont-ils vraiment réduits dans le neuf ?

Oui, environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un T3 à 340 000 €, l'économie dépasse généralement 15 000 €.

Y a-t-il des écoles à Étrembières ?

La commune a son école primaire ; collèges et lycées se trouvent principalement à Annemasse et Gaillard.

Peut-on acheter sans apport ?

Sur un dossier solide, c'est parfois possible, notamment avec un PTZ. Les banques regardent surtout la stabilité des revenus et le reste à vivre.

Le Salève est-il accessible à pied ?

Oui, le sentier du Pas de l'Échelle part de la commune, et le téléphérique rejoint le sommet en quelques minutes.

Quelles communes comparer ?

Annemasse, Ambilly, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand et, plus au sud-ouest, Saint-Julien-en-Genevois.

Vianova est-elle payante pour l'acquéreur ?

Non : vous ne payez aucun honoraire et vous achetez au prix promoteur.

Conclusion

Étrembières réunit la nature du Salève, la proximité de Genève et les services de l'agglomération d'Annemasse, avec une offre neuve encore rare et donc précieuse. Pour une résidence principale, le PTZ et les frais de notaire réduits renforcent l'intérêt du neuf ; pour un investissement, le dispositif Jeanbrun ou la location meublée se choisissent selon votre fiscalité. Découvrez les 19 logements des Jardins d'Horaé, visualisez l'offre voisine sur la carte des programmes neufs, parcourez nos conseils immobiliers et la rubrique lois et fiscalité, puis échangez avec un conseiller Vianova pour une étude gratuite de votre financement.